港樓價3年插一半 : 羅傑斯

投資黃金等大宗商品眼光獨到而獲「商品大王」稱譽的羅傑斯（Jim Rogers），對香港樓市發出警號，聲言香港及新加坡等近年樓價飈升的地區，泡沫已到即將爆破的危急時候，他預期3年內香港樓價會大跌五成以上，尤其現時不少投資者仍忽視美國加息的真正威脅，以及環球再次爆發系統性金融風暴的風險。

羅傑斯的投資眼光準繩，早在1970年代與金融大鱷索羅斯合作成立量子基金，創下10年增值33倍的驚人業績，曾成功預測1987年的大股災而沽空獲巨利。他向來以top down（從上而下）方式研究策略，亦即以國家或地區為單位，以宏觀觀察去決定投資方向。

指投資者仍對加息掉以輕心

羅傑斯近日在新加坡接受訪問時直言，香港樓市泡沫已去到極端（extreme）階段，出現大幅調整是「常識」。他指香港及新加坡等地，已見到住宅物業開始大幅增加（見圖），「這對價格會是決定性因素」。更大的風險，是投資者仍然對美國加息及全球金融危機掉以輕心，「美國進入加息周期所帶來的去槓桿效應（即利用低息空間大幅借貸作投機），不少投資者未完全理解」。他指出，究竟美國聯儲局在今年加息一厘，還是明年加息兩厘，這些都非重點，重點是周期一啟動後，市場預期的逆轉，「這對判斷資金走動是極重要」。

倘美元升值不斷 對港損害大

另一個關鍵變數是美元升值會持續多久，升得多高。若未來兩三年美元因加息憧憬吸引資金流入，升值不斷，「這對香港損害很大」（見另稿），他認為，港府因此有機會取消聯匯制度，「屆時香港的樓價也會受到衝擊」。

全球金融市場在未來幾年再度爆發系統性風暴，亦是高樓價地區要面對的風險，「美國、歐洲、日本都不斷印錢，但這只能遮蓋問題，現在各地的負債都如天高，總會有算帳的時候」。他認為，歷史上每個金融風暴之間，時間很少超過10年，而上一次的金融海嘯發生在2008年，「因此在未來3年爆發全球金融風險的機率極高，屆時的混亂程度也會比08年更嚴重」。他坦言，目前難以斷言新一波金融風暴會在何處發生，「但睽諸歷史，一般都是在邊緣地區或邊緣企業爆發，繼而蔓延成全球危機」。

現時投資組合 星港「絕不會碰」

羅傑斯認為，一旦爆發全球金融危機，香港會首當其衝，資金大幅撤走，樓價亦有可能大跌超過五成。「當然，在這段時間，政府會嘗試做些工作去救市，到其時樓價因此有得喘氣，但最終仍會向下調整。」他說，他現在的投資組合中，星港兩地的地產項目就絕不會碰，「有些人還會說，香港地小人多，土地供應少，但每次泡沫時都聽到這句話，我就不會當真」。

Source: 明報